مناقشة قانونية

هل ينتهى عقد الايجار بغلق ورثه المستاجر الاصلى للمحل التجارى ؟
قام ورثه ا لمستاجر الاصلى بغلق المحل التجارى بعد ان توفى المستاجر الاصلى فى السبعينيات وتم غلق المحل سنوات عديده اكثر من 15 سنه ولم يقم احد من ورثه المستاجر الاصلى بفتح المحل وظل مغلقا.
وصدر القانون (6) لسنة1997.
.فهل يسقط حق الورثة فى انتقال العين إليهم لتخلف شرط استمرار النشاط وغلق المحل ؟
استناداً لنص المادة الأولى من القانون (6) لسنه 1997 على انه : –

“” فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى؛ فلاينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد , أزواجا وأقارب حتىالدرجة الثانية , ذكورا وإناثا من قصر وبلغ , يستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم.

“” واعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر هذاالقانون المعدل , لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين إلالصالح المستفيدين مـن ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرةواحدة””.

وكانت الاجابة عليه كالتالي:-

إن هناك ثمة شروط للأمتداد في الأماكن غير السكنية وهي :

1 – موت المستأجر الأصلي .
2 – أن تكون العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي .
3 – أن يستعمل العين زوج المستأجر الأصلي أو أحد أقاربه حتي الدرجة الثانية (بشرط أن يكون وريثا ) .
4 – أن يكون استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد .

لما كان ما سبق , فهل يحق للمالك رفع دعوي إخلاء في حالة وفاة المستأجر لمحل , وورثته لا يزاولون نشاطا بعد وفاة مورثهم بالمحل المذكور ؟ وهذا هو جوهر الاستشارة .

أجاب علي هذا التساؤل المستشار جميل قلدس بجريدة الاهرام بأنه لا يحق للمؤجر حق طلب الإخلاءء في حالة غلق المكان لسبب أو لآخر . بينما ذهب المستشار مصطفي هرجه وغيره لرأي مخالف وأنا معهم فيما ذهبوا اليه مع تقديري الشديد للرأي الآخر . ومؤدي هذا الرأي أنه إذا انتفت الممارسة بواسطة الوارث أو نائب عنه فلا محل لإستمرار العقد وذلك وفقا لصريح نص المادة التي تفضلت بالاشارة اليها بالاستشارة , فالمادة الأولي من القانون رقم 6 لسنة 1997 تشترط لاستمرار العقد بعد وفاة المستأجر ممارسة أحد الورثة المنصوص عليهم ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد .

وبهذا الرأي أخذت محكمة استئناف القاهرة حيث قضت في أحد أحكامها بأن ” …. النص يشترط لإمتداد عقد الايجار الي الورثة أن يمارسوا ذات النشاط بالذات أو بواسطة نائب عنهم , ومفاده أن الوارث الذي يتحدي بهذا النعي لابد أن يكون مزاولا للنشاط في العين المؤجرة عند وفاة المستأجر الأصلي بالذات أو بواسطة نائب عنهم , فإذا انتفت تلك الممارسة بواسطة الوارث أو نائب عنه فلا محل لإستمرار العقد , وإنتفاء الممارسة يخضع لتقدير المحكمة . ولما كان الثابت أن الدكانين محل النزاع هما محل الشركة التي تكونت بين المستأجر الأصلي وشركائه, وقد أوقف ترخيص هذه الشركة بواسطة وزارة السياحة وأوقف النشاط وأغلق المحلين منذ عام 1981 وحتي وفاة المستأجر الأصلي وبعد وفاته وحتي معاينة الخبير للدكانين , الأمر الذي يثبت معه أن أي من ورثة المستأجر الأصلي لا يزاولون النشاط التجاري سواء بالذات أو بواسطة نائب عنهم , الأمر الذي ينتفي معه استمرار عقدي الإيجار لأي منهم ويتعين الحكم بإنتهائه وإخلائهم منها , وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر

فإنه يكون قد جانب صحيح القانون متعينا إلغاءه والقضاء بطلبات المستأنف مع التسليم ” .

فإن كان الأمر كما ورد بالاستشارة والمحل مغلق منذ أكثر من خمسة عشر عاما بعد وفاة المستاجر الاصلي , فقم بعمل محضر أثبات حالة وارفع دعوي إنهاء علاقة إيجارية أو إخلاء مع التسليم , ومسألة عدم الاستعمال مسألة موضوعية فيجوز أثباتها بكافة طرق الأثبات بأعتبارها واقعة مادية , فمثلا عدم استهلاك كهرباء وأيضا أخطارهم بوقف النشاط بالضرائب والسجل التجاري وغير ذلك من القرائن التي تدل علي عدم الاستعمال

عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي . استمراره لصالح المستفيدين من الورثة . م 29/2ق 49 لسنة 1977 المستبدلة بق 6 لسنة 1997 . لازمه . وجوب تحقق المحكمة بأسباب سائغة لها أصل ثابت بالاوراق من استعمال العين في ذات النشاط الذي يمارسه المستأجر طبقاً للعقد حال حياته وقت وقوع الامتداد . تخلف ذلك . أثره . انتهاء العقد . التوقف المؤقت الذي لا يُنبئ عن تخلِ حقيقي ودائم عن استعمال العين . غير مسوغ لإنهاء العقد . علة ذلك .
( الطعن رقم 11024 لسنة 75 ق ـ جلسة 2/11/2006 )

الموجـــــز
تمسك الطاعنين باستعمالهم العين محل النزاع في ذات النشاط الذي كان يزاوله مورثهم قبل وفاته بواسطة نائب عنهم وقيد أرملة المستأجر الأصلي بجدول نقابة المحامين تحت التمرين لمزاولة ذات مهنة مورثها في تاريخ سابق على صدور الحكم المطعون فيه وتدليلهم على ذلك بالمستندات . قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد الإيجار استناداً إلى استخلاصه من أوراق الدعوى أن الطاعنين لم يثبتوا مباشرتهم ذات نشاط مورثهم بأنفسهم أو بواسطة نائب عنهم فساد في الاستدلال .
( الطعن رقم 11024 لسنة 75 ق ـ جلسة 2/11/2006 )

القاعــــــدة
إذ كان الطاعنون قد تمسكوا أمام محكمة الموضوع بأنهم يستعملون عين النزاع في ذات النشاط الذي يزاوله مورثهم المستأجر الأصلي قبل وفاته بواسطة نائب عنهم هو ( ــــــ ) المكلف من نقابة المحامين بتصفية قضايا المكتب إلا أنه استمر في مباشرة العمل بالمكتب بقبوله توكيلات جديدة من عملاء المكتب لمباشرة قضاياهم الجديدة وقدموا حافظة مستندات تضمنت توكيلات رسمية تثبت ذلك وقدم حافظة مستندات تضمنت شهادة من نقابة المحامين تفيد قيد الطاعنة الأولى أرملة المستأجر الأصلي بجدول المحامين المشتغلين تحت التمرين برقم قيد 233374 بتاريخ 5/9/2001 قبل صدور الحكم المطعون فيه لمزاولة مهنة المحاماة بما يتحقق به شرط امتداد عقد الإيجار إليهم تطبيقاً لنص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإنهاء عقد الإيجار والتسليم على ما استخلصه من أوراق الدعوى أن الطاعنين لم يباشروا ذات نشاط مورثهم المستأجر الأصلي بعين النزاع سواء بأنفسهم أو بواسطة نائب عنهم وكان هذا الاستخلاص من الحكم غير سائغ ولا تنتجه أوراق الدعوى ويخالف دلالة المستندات المقدمة من الطاعنين والتي تثبت أن الطاعنة الأولى أرملة المستأجر الأصلي مقيدة بنقابة المحامين محامية تحت التمرين وتمارس ذات النشاط الذي كان يمارسه زوجها المستأجر الأصلي كما يخالف دلالة التوكيلات الرسمية الجديدة التي تثبت استمرار المحامي المنتدب من نقابة المحامين في تصفية أعمال المكتب في مباشرة قضايا عملاء المكتب الجديد استمراراً لنشاط المورث المستأجر الأصلي في مهنة المحاماة نائباً عن الورثة فضلاً عن خلو الأوراق مما ينبئ عن تخلِ حقيقي ودائم من الورثة عن استعمالهم العين في ذات نشاط مورثهم أو تخليهم عن التزاماتهم قبل الشركة المؤجرة وأخصها الوفاء بالأجرة فإنه يكون معيباً .

الموجــــــز
تمسك الطاعنين بعدم توقفهم عن ممارسة ذات نشاط المورث . تدليلهم على ذلك بالمستندات . قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد إيجار محل النزاع تأسيساً على ثبوت غلقه منذ تاريخ وفاة المستأجر وأن أحداً من ورثته لم يمارس أى نشاط فيه . خطأ . علة ذلك .
( الطعن رقم 12536 لسنة 75 ق ـ جلسة 19/10/2006 )

القاعـــــــدة
إذ كان الثابت بالأوراق أن الطاعنين قد تمسكوا أمام محكمة الاستئناف بدفاعهم الوارد بسبب النعى
إلا أن الحكم أطرح هذا الدفاع وأقام قضاءه بإنهاء عقد إيجار محل النزاع على ما أورده من ثبوت غلقه منذ تاريخ وفاة المستأجر وأن أحداً من ورثته لم يمارس أى نشاط فيه . حالة أن مجرد غلق المحل وعدم ممارسة النشاط لفترة زمنية طالت أم قصرت يكفي بذاته للقضاء بالإخلاء ، فضلاً عن أن توقف الورثة عن ممارسة نشاط مورثهم كان مرده ظروف الوفاة وإعادة تجديد المحل وتحسينه لحين معاودة الانتفاع به على وجه أفضل على ما ألمح إليه تقرير الخبير المنتدب في الدعوى المستعجلة ، وثبوت ممارسة ذات النشاط بها بواسطة أحد ورثة المستأجر الأصلي ……………….
حسبما ورد بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى ، وأن الورثة لم يتخلفوا عن الوفاء بالتزاماتهم قبل المؤجرة وأخصها الوفاء بالأجرة ، فإنه يكون معيباً .
صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 لتنظيم انتقال حق الإيجار إلى الورثة

فإنه لما كانت الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 قد أوجبت توافر عدة شروط لكي يمتد عقد الإيجار لورثة المستأجر الأصلي بعد وفاته ، ومنها أن يستمر الممتد إليه العقد في استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثه المستأجرالأصلي حتى وفاته ، و لما كان المقرر أن هذا الإستمرار هو مناط امتداد عقد الإيجار و أن العبرة في توافر هذا الإستعمال بوقت وقوع الإمتداد ( الطعن رقم 2510 لسنة 73 ق – جلسة 28/11/2004 ) ، و لما كانت الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 سالفة الذكر تسري بأثر رحعي اعتباراُ من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 و ذلك وفق صريح نص المادة الخامسة من القانون رقم 6 لسنة 1997 ، فإنه يترتب على ذلك – و في حدود الوقائع الواردة في السئوال – انتهاء عقد الإيجار بوفاة المورث المستأجرالأصلي و عدم امتداده لورثته لعدم توافر مناط الإمتداد – الإستعمال – وقت وفاة المستأجر الأصلي الى الآن.

و قد قضت محكمة النقض في ذلك بالآتي :
( مفاد النص في الفقرة الأولى من القانون رقم 6 لسنة1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 ، و في المادتين الرابعة و الخامسة منه ، أنه من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 يشترط حتى يستفيد المشار إليهم في النص من مزية الإمتداد القانوني لعقد إيجار المكان المؤجر لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة مستأجره أن يمارسوا ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهم ، فامتداد العقد طبقاُ لهذا النص لم يعد حقاُ مطلقاُ لجميع ورثة المستأجربعد وفاته كما كان الحال إبان العمل بحكم الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة1977 قبل تعديلها ، و إنما قصره المشرع على بعض الوررثة و وضع له ضابطاُ و هو استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاُ للعقد حال حياته ، و لازم إعمال هذا الضابط و مؤداه، أنه إذا استعمل العين بعد وفاة مستأجرها بعض ورثته ممن بينهم النص استمرت الإجارة بقوة القانون لصالحهم وحدهم دون غيرهم من الورثة الذين لم يشاركوهم استعمالها ، أما إن تخلى جميع هؤلاء الورثة عن استعمال العين فإن عقد إيجارها لا يمتد إلى أيهم و ينتهي بموت المستأجر ، و هذا المعنى الذي تفيده بوضوح و جلاء عبارة النص يتفق أيضاُ مع قصد الشارع من تقرير هذا الحكم المستحدث و هو – على ما يفهم مما أوردته المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون رقم 6 لسنة 1997 – الحفاظ على الرواج الإقتصادي و حماية مصالح ورثة المستأجرالتي قد تكون مرتبطة بالعين بوصفها مصدر رزقهم ، و لما كان عدم استمرار الورثة في استعمال العين بعد وفاة مستأجرها لا يساعد على رواج الحالة الإقتصادية ، و يفصح عن أن ضرورة شغلها بالنسبة لهم غير قائمة ، فإن علة تقرير مبدأ الإمتداد القانوني لعقد الإيجار تكون منتفية ، و إذ كانت الأحكام القانونية تدور مع عللها وجوداُ و عدماُ و لا يجوز أن تجاوز دواعيها ، فإن عقد إيجار المكان المؤجر لمزاولة أحد الأنشطة التجارية أو الصناعية أو المهنية أو الحرفية ينتهي – في هذه الحالة- بوفاة المستأجر و لا يمتد إلى أي من ورثته ، لما كان ذلك ، و كان الحكم المطعون فيه قد التزم النظر المتقدم و قضى بإنتهاء عقد إيجار عين النزاع بعد أن أثبت أن ورثة مستأجرها لم يستعملوها منذ وفاته في عام 1986 و حتى رفع الدعوى في عام 1998 ، فإنه يكون قد طبق القانون تطبيقاُ صحيحاً و يضحى النعي عليه بهذين السببين على غير أساس).
الطعن رقم 2032 لسنة 18/12/2002
و الملاحظ على حكم النقض آنف الذكر أن موضوع النزاع الوارد به يتعلق بفترة إيجارية سابقة على صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 بما يؤكد رجعية التعديل الذي استحدثته المادة الاولى في فقرتها الأولى من القانون المذكور وهذا يوافق الحالة المعروضة في السؤال الراهن و صحة الرأي الذي أوضحته .